Paula Gomes de Magalhães[1]
Se você pesquisou “regularização de imóvel” no Google, provavelmente já percebeu que o problema não é um só. Existem várias situações diferentes escondidas sob essa mesma expressão: imóveis cuja cadeia de compra e venda nunca chegou ao registro; construções que não batem com o que está na matrícula; loteamentos feitos fora das regras; e até ocupações que nunca tiveram matrícula própria. Chamar tudo isso de “imóvel irregular” facilita a conversa, mas esconde que cada um desses problemas exige um diagnóstico e uma solução diferentes.
Apesar dessa variedade, todas essas situações têm uma coisa em comum: existem histórias diferentes sobre o mesmo imóvel, e essas histórias não batem entre si. Um exemplo ajuda a entender. Imagine que um engenheiro vá até o terreno e meça a área do imóvel in loco. Essa medida pode não corresponder à área que está registrada nos cadastros internos da Prefeitura, os mesmos cadastros usados para cobrar o IPTU e para aprovar o projeto de uma construção no local. E essa mesma área, por sua vez, também pode não bater com a área que está escrita na matrícula do imóvel, no cartório. Ou seja: três fontes diferentes, três números diferentes, falando do mesmo pedaço de terra. Afinal, qual deles está certo? E o que isso muda na prática?
Pode mudar bastante. Você pode ter pago por uma área que não existe. Pode pagar IPTU calculado sobre uma área maior do que a real. Pode aprovar uma construção que, na prática, não cabe no terreno. Ou pode precisar corrigir a área do imóvel depois, o que às vezes esbarra no direito dos vizinhos ou até exige negociar a compra de mais terreno. Quando essas três histórias (a do engenheiro, a da Prefeitura e a do cartório) não conversam entre si, nasce a irregularidade. E junto com ela vem a insegurança jurídica, uma sensação de não ter certeza sobre o que, de fato, você comprou ou construiu.
Essa insegurança não fica só no papel. Ela pode dificultar ou até impedir a venda do imóvel, travar o acesso a financiamento, complicar o uso do imóvel como garantia num empréstimo, atrasar inventários e passar o problema adiante para quem comprar depois de você.
Os caminhos que já existem para regularizar
A boa notícia é que a lei brasileira já prevê vários caminhos para regularizar um imóvel. Quando as partes envolvidas estão de acordo e é possível refazer a cadeia de documentos, basta lavrar a escritura correta no cartório de notas e levá-la a registro no cartório de imóveis. Para ocupações informais mais amplas, existem a Reurb-S e a Reurb-E, dois programas criados para regularizar núcleos urbanos inteiros. Quando alguém tem uma promessa de compra e venda mas nunca recebeu a escritura definitiva, existe a adjudicação compulsória extrajudicial. E quando alguém ocupa um imóvel por tempo suficiente e cumpre certos requisitos, existe a usucapião, inclusive em versão extrajudicial, feita direto em cartório. Some-se a isso retificações de área, averbações e, quando nada disso resolve, a via judicial.
Por que, mesmo assim, tanta gente não regulariza
Diante de tantas opções, surge a pergunta que mais importa: se já existem tantos instrumentos, por que a irregularidade continua tão comum?
Não há uma resposta única. Algumas pessoas até sabem do problema, mas adiam a solução porque o custo de resolver agora parece maior do que o risco de esperar. Outras nem percebem que existe um problema: compraram de boa-fé, herdaram o imóvel da família ou moram ali há décadas, e presumem que o contrato antigo, a posse ou o cadastro municipal já bastam para provar que são donos. Só quando surge a necessidade de vender, financiar ou transmitir o imóvel é que a diferença entre “ter um documento”, “morar no imóvel” e “estar registrado como dono” aparece, e geralmente pega a pessoa de surpresa.
Isso também não é só uma questão de falta de informação individual. As regras estão espalhadas entre leis federais, costumes internos dos cartórios e regulamentos de cada Estado, e a solução de cada caso normalmente exige conversar com mais de uma instituição ao mesmo tempo – a Prefeitura, o tabelionato, o cartório de registro de imóveis e, às vezes, engenheiros ou advogados. Cada regra, isolada, até pode ser simples de entender. O problema é juntar todas elas no caso concreto.
A documentação exigida mostra bem essa dificuldade. Dependendo do caso, pode ser preciso reunir planta e memorial descritivo assinados por um responsável técnico, certidões, provas de posse, contrato de compra e venda, autorização dos vizinhos confrontantes e aprovações da Prefeitura. Só que essa lista muda de caso para caso: alguns documentos você mesmo providencia; outros dependem da Prefeitura, de um profissional habilitado ou do próprio cartório. Tratar essa lista como um checklist genérico, igual para qualquer imóvel, é um erro comum, e é justamente por isso que vale a pena passar por uma triagem jurídica antes de sair atrás de documentos, para saber exatamente do que aquele caso específico precisa.
Esses obstáculos explicam, em parte, por que tanta gente convive com a irregularidade em vez de resolvê-la: o custo de regularizar não é só o valor pago ao cartório, mas também o tempo gasto pesquisando, reconstruindo documentos antigos, contratando profissionais e indo atrás de aprovações em diferentes órgãos. Quando esse custo é alto, muita gente que ganharia com a regularização acaba desistindo no meio do caminho, mesmo tendo o direito do seu lado.
O que ainda falta descobrir
Existe, ainda, uma segunda camada do problema, mais ligada a como as leis são feitas e avaliadas. O Brasil já tem uma estrutura jurídica relevante para lidar com regularização e ter esses instrumentos disponíveis é um avanço, porém não garante, por si só, que eles sejam fáceis de entender, de acessar ou de utilizar em qualquer lugar da mesma forma.
É aí que entra uma pergunta que poucos fazem: esses instrumentos realmente funcionam na prática? Quanto tempo cada procedimento leva? Quanto custa, de fato? Quem consegue concluir a regularização e quem desiste no meio do caminho? Hoje, ainda faltam dados para responder a essas perguntas com precisão, o que existe são contagens de quantos processos foram abertos, não de quantos resolveram o problema de quem os iniciou.
Por isso, antes de pensar em criar mais uma lei para regularizar imóveis, talvez a pergunta certa seja outra: os instrumentos que já existem estão sendo bem aproveitados? Se a resposta ainda não é clara, o primeiro passo talvez não seja legislar de novo, mas sim entender, com dados, onde as soluções atuais funcionam, onde travam e por quê.
[1] Residente pós doutoral em Direito pela UFMG. Doutora pela UFMG. Bolsista do CNPq. Pesquisadora do Observatório para a Qualidade da Lei e do LegisLab (UFMG). Professora de Legística Imobiliária (UFMG) e de Direito Notarial e Registral (WLU, Orlando). Advogada. Fundadora da Imóvel123. Site: https://paulamagalhaes.adv.br/