Paula Gomes de Magalhães[1]
O mercado imobiliário brasileiro convive com diferentes formas de irregularidade. Há situações em que a cadeia de transmissões não chegou ao registro de imóveis; outras em que o parcelamento, a edificação ou a própria descrição do bem não correspondem ao que consta da matrícula; e há, ainda, ocupações sem matrícula individualizada ou sem título apto ao registro. Reunir tudo isso sob a expressão “imóvel irregular” facilita a comunicação, mas esconde que problemas diferentes exigem diagnósticos e instrumentos distintos.
Um exemplo ilustra essa dinâmica. A área de um imóvel, medida in loco pelo engenheiro, não corresponde à que consta nos controles internos da Prefeitura, utilizados tanto para tributar o terreno quanto para aprovar projetos. Essa mesma área tampouco corresponde à indicada na matrícula. São três instâncias, cada uma com sua versão da realidade do imóvel, e quando essas versões não conversam entre si, nasce a irregularidade. No caso da divergência de área, as consequências possíveis vão do pagamento a maior por uma área que não existe à aprovação de uma construção que não cabe no terreno, passando pela tributação incorreta do IPTU e pela necessidade de retificação, que pode atingir o direito dos vizinhos e demandar nova aquisição. De modo mais amplo, a irregularidade pode impedir ou encarecer a venda, dificultar o acesso ao crédito, comprometer a constituição de garantias, prolongar inventários e transferir incertezas para os negócios seguintes. Ela não permanece restrita ao documento; interfere na possibilidade de usar, transmitir e financiar o imóvel.
O ordenamento jurídico brasileiro oferece vários caminhos para enfrentar essas situações. A lavratura do título adequado e seu posterior registro podem resolver casos em que as partes estão disponíveis e a cadeia dominial pode ser recomposta. A Reurb-S e a Reurb-E destinam-se à regularização de núcleos urbanos informais. A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser utilizada quando existe promessa de venda ou cessão e não se obtém o título definitivo. A usucapião extrajudicial permite o reconhecimento da aquisição pela posse. Há também retificações, averbações e vias judiciais. A enumeração não é exaustiva, mas basta para perceber que a persistência da informalidade não decorre apenas da inexistência de instrumentos. A pergunta passa a ser outra: por que eles não conseguem alcançar todos os casos que deveriam resolver?
Parte da resposta está no próprio desconhecimento. Algumas pessoas identificam a irregularidade e adiam seu enfrentamento porque os custos imediatos parecem superiores aos benefícios percebidos. Outras sequer sabem que existe um problema. Compraram de boa-fé, receberam o imóvel da família ou construíram no terreno há décadas e supõem que o contrato, a posse prolongada ou o cadastro municipal bastam para comprovar a propriedade. A compreensão do que significa ter um imóvel irregular geralmente só surge quando aparece a necessidade de vender, financiar ou transmitir o bem.
Essas dificuldades, porém, não podem ser atribuídas apenas ao desconhecimento individual. As regras aplicáveis estão distribuídas entre leis federais, atos regulamentares, provimentos nacionais e códigos de normas estaduais, e sua aplicação exige a articulação entre Município, tabelionato, registro de imóveis e profissionais técnicos. Cada norma pode até ser inteligível isoladamente, mas o percurso completo raramente é: para saber se o imóvel está regular, o interessado precisaria reunir e cruzar informações de fontes e instituições distintas, algo que dificilmente consegue fazer sozinho. Cada órgão produz e conserva apenas parte da história do imóvel, de modo que identificar onde está a irregularidade já pressupõe uma leitura cruzada de fontes distintas. E não basta bater os dados. É necessário compreender o que cada tipo de dado significa naquele caso específico, e quando o fato de ele estar idêntico, similar ou diferente em outro documento é indicativo de regularidade ou irregularidade. Por isso, tratar a análise de um imóvel com um checklist universal e genérico apenas substitui a falta de informação por uma orientação superficial. O ponto de partida adequado é uma triagem jurídica e técnica que, a partir do caso concreto, defina quais exigências se aplicam e quais documentos precisam ser reunidos.
Toda essa complexidade gera um custo que vai além dos emolumentos. Localizar informações dispersas, reconstruir a cadeia documental, contratar profissionais com conhecimento específico, obter aprovações em diferentes órgãos, coordenar instituições que operam em tempos e lógicas distintas: cada uma dessas etapas consome tempo e recursos. A noção de custos de transação, desenvolvida por Ronald Coase, permite observar por que a existência abstrata de um direito ou de uma via procedimental não assegura que as pessoas consigam utilizá-la. Quando negociar, informar-se e formalizar a solução custa caro, trocas potencialmente vantajosas podem deixar de ocorrer (COASE, 1960, p. 7-8). Aplicada à regularização, essa lente explica parte da permanência da informalidade sem reduzir o problema à escolha econômica do interessado no imóvel.
Os custos, porém, não esgotam o diagnóstico. Existe uma dimensão normativa e institucional que também contribui para a permanência da irregularidade. Jean-Daniel Delley sustenta que o trabalho legislativo deve começar pela compreensão do problema, de suas causas, dos grupos afetados e das consequências da não intervenção. O autor adverte ainda que, quando o campo já é regulado, a própria legislação existente pode integrar o problema: a dificuldade pode decorrer de falhas de aplicação, da inadequação dos meios escolhidos, de uma definição imprecisa da realidade que se pretendia alterar, ou da transformação dessa realidade ao longo do tempo (DELLEY, 2004, p. 109-114). Aplicar essa lente ao mercado imobiliário exige recusar a ideia de que “regularizar imóveis” seja um único objetivo indiferenciado. As situações descritas acima não são variações do mesmo problema, e dentro de cada uma é preciso preservar distinções que, quando ignoradas, tornam qualquer orientação inútil: lavratura e registro não são a mesma coisa; valor venal e valor de mercado respondem a critérios diferentes; área física e descrição registral podem divergir; proprietário, possuidor e detentor ocupam posições jurídicas distintas. Sem essas distinções, o interessado recebe um cardápio de soluções sem critérios para escolher entre elas.
É justamente por isso que, para quem enfrenta um caso concreto, importa diagnosticar a irregularidade antes de escolher o procedimento e reunir documentos. E para quem formula ou reforma a legislação, importa verificar se os instrumentos existentes resolvem os problemas para os quais foram criados e em que condições deixam de funcionar. As duas tarefas partem da mesma premissa: a existência formal de uma solução não se confunde com sua disponibilidade real.
Antes de concluir que a regularização de imóveis no Brasil precisa de mais uma lei, é necessário perguntar como funcionam as que já existem, para quem funcionam e a que custo. Se as informações disponíveis ainda não permitem responder a essas perguntas, então talvez a primeira providência não seja acrescentar outra solução ao ordenamento, mas sim construir as evidências que permitam decidir se o problema está na legislação existente ou nas políticas públicas que incentivam sua implementação.
Referências
COASE, Ronald H. The Problem of Social Cost. Journal of Law and Economics, v. 3, p. 1-44, 1960. Disponível em: http://bev.berkeley.edu/ipe/readings/The%20Problem%20of%20Social%20Cost.pdf . Acesso em: 4 set. 2026.
DELLEY, Jean-Daniel. Pensar a lei: introdução a um procedimento metódico. Cadernos da Escola do Legislativo, Belo Horizonte, v. 7, n. 12, p. 101-143, jan./jun. 2004. Disponível em: https://cadernosdolegislativo.almg.gov.br/cadernos-ele/article/download/323/276. Acesso em: 4 set. 2026.
[1] Residente pós doutoral em Direito pela UFMG. Doutora pela UFMG. Bolsista do CNPq. Pesquisadora do Observatório para a Qualidade da Lei e do LegisLab (UFMG). Professora de Legística Imobiliária (UFMG) e de Direito Notarial e Registral (WLU, Orlando). Advogada. Fundadora da Imóvel123. Site: https://paulamagalhaes.adv.br/
