Nem sempre. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostra que um contrato pode produzir obrigações entre comprador e vendedor sem, necessariamente, permitir que o imóvel seja transferido.
A discussão surgiu em uma ação de adjudicação compulsória, procedimento utilizado quando o comprador busca obter a transferência do imóvel diante da ausência da escritura definitiva.
No caso, os documentos apresentados indicavam o pagamento do preço e a intenção de aquisição. Entretanto, havia uma particularidade. O vendedor era casado sob o regime de separação total de bens, e sua esposa não havia manifestado expressamente a concordância com a alienação.
Após o falecimento do vendedor, o imóvel foi incluído em inventário e posteriormente alienado a terceiro. O Tribunal de Justiça do Amazonas havia admitido a adjudicação compulsória, mas a Quarta Turma do STJ reformou essa decisão.
Por que a anuência da esposa era necessária, mesmo no regime de separação total de bens?
Porque o negócio havia sido celebrado durante a vigência do Código Civil de 1916. Seu art. 235 exigia a autorização do outro cônjuge para a alienação de imóveis, independentemente do regime de bens.
Essa particularidade é importante, pois a legislação atualmente vigente estabelece tratamento diferente para o regime da separação absoluta de bens.
No julgamento de 8 de setembro de 2026, o STJ distinguiu os efeitos do compromisso de compra e venda. O contrato poderia continuar produzindo obrigações entre as partes, inclusive eventuais consequências indenizatórias pelo descumprimento. Entretanto, a ausência da anuência conjugal exigida pela legislação aplicável impedia a adjudicação compulsória.
Assim, a existência de obrigações contratuais não significava que estavam presentes todas as condições jurídicas para transferir a propriedade.
O que a Legística Imobiliária acrescenta a essa discussão?
O caso revela uma dificuldade comum às operações imobiliárias. A decisão de adquirir um imóvel pode ser economicamente executada, com pagamento do preço e cumprimento de obrigações, sem que o resultado patrimonial pretendido seja juridicamente alcançado.
Isso ocorre porque contratar e adquirir a propriedade são etapas relacionadas, mas que precisam atender a condições próprias.
A Legística Imobiliária permite organizar essa investigação a partir de uma adaptação do procedimento metodológico de Jean-Daniel Delley. Em vez de começar apenas pela solução desejada, procura compreender o problema, identificar os envolvidos, estabelecer o resultado pretendido e verificar se os caminhos disponíveis permitem alcançá-lo.
Como essa análise poderia ser aplicada ao caso?
Antes da celebração do compromisso, seria necessário verificar a titularidade do imóvel, o estado civil do vendedor, o regime de bens, a legislação vigente no momento da contratação e a necessidade de participação do cônjuge.
Essas informações seriam importantes não apenas para avaliar a validade das obrigações assumidas, mas também para identificar as condições necessárias à futura transferência da propriedade.
A investigação permitiria perceber que o pagamento do preço, isoladamente, não eliminaria a exigência de anuência conjugal prevista na legislação aplicável.
Também permitiria avaliar os riscos de adiar a formalização da transferência. Com o passar do tempo, o falecimento das partes, a abertura de inventário e a alienação a terceiros podem modificar as condições de execução do negócio e ampliar as dificuldades de regularização.
Se uma condição essencial não puder ser atendida posteriormente, a análise precisará ser revista. Nesse momento, será necessário distinguir os direitos que ainda podem decorrer do contrato das providências efetivamente capazes de produzir o resultado patrimonial inicialmente pretendido.
O que esse caso nos ensina?
O reconhecimento de um contrato não assegura, por si só, que a propriedade imobiliária poderá ser transferida.
No caso analisado, a promessa conservou seus possíveis efeitos obrigacionais, mas não permitiu a adjudicação compulsória diante da ausência de uma condição jurídica exigida no momento da contratação.
A contribuição da Legística Imobiliária está em relacionar a decisão de adquirir o imóvel às condições necessárias para efetivamente alcançar esse resultado.
Essa análise exige olhar além do documento contratual, compreender a situação jurídica das pessoas envolvidas e verificar se a operação poderá ser formalizada e registrada.
Uma decisão imobiliária não deve ser avaliada apenas pelo acordo celebrado ou pelo preço pago, mas também pela possibilidade jurídica de alcançar o resultado pretendido.
É essa conexão entre planejamento, execução e resultado que permite identificar riscos antes que eles se transformem em conflitos ou impeçam a conclusão de uma operação.
Referências
INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL (IRIB). Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Outorga uxória – ausência. Impossibilidade. CC/1916. Publicado em 5 out. 2026. Leia a publicação no IRIB.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Quarta Turma. Recurso Especial nº 2.199.720/AM. Relator Ministro João Otávio de Noronha. Julgado em 8 set. 2026. Publicado no DJEN em 24 set. 2026. Leia o acórdão completo (PDF).
DELLEY, Jean-Daniel. Pensar a lei: introdução a um procedimento metódico. Cadernos da Escola do Legislativo, v. 7, n. 12, p. 101–143, jan./jun. 2004. Consulte o artigo completo (PDF).
